2018년 3월 26일부터 부동산 임대업자 대출이 까다로워집니다.
부동산 임대사업자 및 개인사업자에 대한 은행 대출 규제가 대폭 강화됩니다.
가계신용대출 한도 역시 더 낮아질 전망입니다.
8일에 발표한 금융계의 내용에 따르면 은행들은 개인 사업자 대출 심사에 RTI-임대업이자상환비율, LTI-소비대비대출비율 등 제도를 3월 26일부터 시행하기로 했습니다.
정부가 가계대출과 연관된 자영업자 대출의 리스크를 관리하기 위해 내놓은 '여신심사 선진화 가이드라인'에 따른 조치라고 합니다.
과연 이것이 자영업자들을 더 힘들게 하지는 않을지 걱정이 되는 부분입니다.
부동산 임대업자는 원칙으로 하면 RTI 1505, 주택임대업은 125% 이상인 경우에만 신규 대출을 받을 수가 있습니다.
부동산에서 나오는 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다는 말입니다.
RTI계산 때 해당 부동산을 담보로 한 기존 대출 이자를 모두 고려하고, 임대 보증금은 정기예금 이자율만큼의 소득으로 인정한다고 합니다.
여기에 실제의 대출이자에 금리상승을 가정한 스트레스 금리까지 최소 1% 포인트 가산하기에 대출한도가 줄어듭니다.
그러나 어디에나 예외는 존재하는 법이죠.
예외로 둔것은 1억원 이하의 대출이나 은행 상환능력이 충분하다고 판단한 경우는 한도 이상으로 대출을 받을 수가 잇습니다.
그런데, 그런 능력이 되면서 은행대출을 받는 사람이 과연 몇이나 될지 의문입니다.
부동산 임대업 외에도 모든 개인 사업자의 1억원이 넘는 신규대출에 LTI가 적용됩니다.
내년부터는 개인사업자 대출때 상권을 파악하고 업무현황 분석 결과를 해서 여신심사에 활용해 은행별로 대출이 과밀 상권.업종으로 쏠리는 현상을 막기로 하였습니다.
가계대출 총체적상환능력비율인 DSR제도 역시 3월 26일 시행됩니다.
각 은행은 가계대출 DSR 한도를 70~110%정도로 제한하는 방안을 검토중인것으로 알려집니다.
보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득과 비교해서 대출한도를 제한하는 방식입니다.
신용대출을 포함한 대부분의 신규 대출에 적용되기 때문에, 주택담보대출에만 적용하는 新총부채상환비율 DTI.에 비해 폭넓은 규제로 보여집니다.
혹시나 3월 26일 이후 대출을 불가피하게 받으시는 분들은 개인사업자의 대출 원리금 상환능력을 심사하는 지표와 영업이익과 근로소득 등을 합친 금액인 분모와 전 금융권 가계대출 및 개인사업자 대출 합산액인 분자를 고려해서 자신의 대출한도가 어디까지인가 한번 계산하고 움직이는게 좋으실듯 합니다.
출규제가 한꺼번에 실행되는 것인만큼 서민들은 더 가난해질수도 있겠습니다.
이뿐 아니라 전세자금 대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 대출 등이 신용대출.할부금까지 모두 포함이 됩니다.
전세자금대출은 이자만, 신용대출은 실제 내는 이자에 대출 원금을 10년간 분할상환하는 것으로 간주해서 상환액을 따집니다.
이렇게하면 연봉 4천만원인 사람이 1년에 부담해야하는 원리금 상환액이 4천만원일 경우에는 추가 대출이 불가능해집니다.
그러나 일부 은행들은 대출자의 신용도가 높거나 자산이 많은 경우와 나이가 어려 향후 소득이 늘어날 것으로 예상되면은 DSR 한도를 100%보다 높게 매길 예정입니다.
LTI 개인사업자 대출을 조이기 위한 제도: 3월 26일부터 은행들은 금융당국의 권고에 맞춰서 1억원이 넘는 대출의 경우에는 대출자의 LTI를 산출해서 여신심사의 참고지표로 활용할 것입니다. 10억이 넘을 경우에는 LTI 적정성에 대한 심사의견도 남겨야 합니다.
RTI 신규 대출 받는 부동산 임대업자들: 연간 부동산 임대소득을 연 이자비용으로 나눈 값입니다. 여기에 따지는 이자비용에는 해당 임대업 대출뿐 아니라 예전에 가지고 있던 임대건물의 대출 이자까지 포함이 됩니다.
주택 임대업자의 연간 이자비용이 천만원이면 연 임대소득이 적어도 1250만원은 돼어야 신규 대출을 받을수가 잇게 되는 셈입니다.
그러나 RTI 기분에 미달한다고해도 임대업자에게 다른 사업소득이 잇거나 향후에 상환능력이 인정될 때는 대출을 허용하겠다는게 은행의 입장입니다.