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생활정보/재테크

양도세 계산법과 부동산상식

현실적으로 양도세 때문에 거래를하지 않는 경우가 많이 있습니다. 양도세가 많이 나오면 손에 쥘 수 있는 돈이 줄어들기 때문입니다. 그러나 실제 계산을 해보면 본인이 생각하는 세금보다 줄어드는 경우가 많이 있습니다. 그래서 부동산 거래를 생각하는 살마들은 기본적으로 양도세 계산법을 이해하고 있어야하기에 준비했습니다.

장비보유 특별공제는 보유기간x3%를 적용한다는 가정입니다.

실거래가액중 양도가액이 5웍원일 경우 취득가액은 3억원(취득세 등 포함), 기준시가의 양도가액이 4억원일 경우 2억 5천만원(취득세 불포함)입니다

양도차익을 계산하는 단계입니다.

양도세를 계산하려면 양도차익부터 구해야 합니다. 양도차익은 양도로 번 소득을 말합니다. 양도가액에서 취득가액과 잡비로 들어간 비용을 차감해 계산합니다.

 

그런데 여기서 한 가지 집중해서 봐야 할 것이 있습니다. 양도차익을 실거래자와 기준시가 중 어떠한 것으로 신고하느냐 하는 점 입니다. 실거래가로 신고하면 양도차익이 2억원(5억원-3억원)이고 기준시가로 신고하면 1억 5,000만원(4억원-2억 5,000만원)이기 때문입니다.

2006년까지 양도한 부동산에 대하여서는 원칙적으로 기준시가로 하지만, 예외적으로 주택 투기지역이나 1년 미만 보유 후 양도, 1세대 2주택 이상 보유 상태에서 양도하면 실거래가를 적용합니다. 2007년부터 모든 부동산에 대하여서는 원칙적으로 실거래가로 신고를하여야 합니다.

양도차익=5억원-3억원=2억원

실거래가로 신고하면 취득가액과 기타 필요경기 취득세, 법무사 수수료, 채권 할인료, 부동산 중개 수수료 등 취득과 양도 관련 비용이 공제가 되므로 영수증을 보관하면 절세할 수 있습니다. 또 중도에 인테리어 비용을 지출하는 것도 영수증만 있으면 공제가 가능합니다.

세액 산출 단계

양도차익을 구했다면 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하면 세금을 계산할 수 있습니다. 장기보유 특별공제는 부동산을 오래 보유하면 주어지는 혜택으로 이 제도는 다음과 같이 적용이 됩니다.

대통령령으로 정하는 1세대 1주택:24%(3년 보유)-80%(10년 이상 보유) 적용

위 외우 자산(상가나 주택 또는 비거주자의 부동산 등):10%(3년 보유)-30%(10년이상 보유) 적용

본공제는 1인당 연간 250만원을 무조건 공제하여 줍니다. 이는 취득이나 양도할 때 들어간 교통비나 식대 등을 포함한 각종 소액비용을 대신해서 공제해 주는 것입니다.

양소소득 과세표준=양도차익-(장기보유 특별공제+양소소득 기본공제)=2억원-(2억원x15%+250만원)=1억 6,750만원

양도주택에 필요한 경비? 취득비용과 수선비 그리고 양도비용!

예]아버지 정씨 마포주택 양고가액 6억원, 취득가액 3억원, 양도차익 3억원

정씨 아들 영등포 아파트 양도가액 4억원, 취득가액 2억원, 양도차익 2억원

정씨가 아들과 부동산을 교환할 때와 계속 보유할때의 세금 비교

6개월안에 교환 할 때 세금: 양도세(마포주택) 1가구 1주택 비과세 취득, 등록세[영등포 아파트] 1080만원

보유한 채로 6개월 경과시 세금:양도세[마포 주택]1가구 2주택으로 다주택자가 돼어서 1억 4875만원의 세금

양도세 면제 기분 완화로 혜택받는 가구 수

전국 645만 8160가구 6억원이하의 주택이거나 전용면적이 85 제곱미터 이하 + 104만 7297가구

541만 864가구 9억원 이하이면서 전용면적이 85제곱미터 이하

 

세율은 현행 양도세율은 보유 가간등에 따라서 다르게 나타납니다. 보유 기간은 취득일로부터 양도일까지를 기준으로 합니다. 또한 중과세 정책에 의한 세율을 별도로 적용하고 있습니다.

보유기간 1년 미만은 50%[주택은 40%],1년에서 2년미만은 40%[주택은 6%에서 38%], 2년이상은 6%에서 38%, 미등기 양도는 70%의 세율을 별도의 중과세로 하고있습니다. 예를 들어서 보유가간이 5년인 주택의 경우 6%에서 38%의 누신세율을 적용해서 산출해보면 산출세액은=1억 6,750만원x38%-1940만원의 누진공제액을 뺀 가격은 4,425만원입니다.

신고 및 납부 단계에서 산출세액은 신고일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 양도인의 주소지 관할 세무서에 의무적으로 신고 및 납부해야 합니다. 이를 제대로 이행하지 않으면 가산세 20%가 부과됩니다. 종전에 10%나 5%를 깍아주던 예정신고 세액공제는 2011년부터 폐지되엇습니다.

실거래가가 5억원인 건물의 산출세액은 4,425만원-)예정신고 납부세액 공제=0원=)결정세액=4,425만원+)지방소득세 10%-442만 5,000원=)납부할 세금=4,867만 5천원이 됩니다.

양도세 신고시에는 제출해야 할 서류로는 취득 및 양도시의 매매계약서와 필요경비 입증서류 그리고 감면 입증서류등이 필요합니다.

소득세법:다주택자에 대한 양도세 중과. 장기보유특별공제 배제. 투기과열지구.조정대상지역에서 분양권 전매시 양도소득세 강화

사법경찰 직무법:특별사법경찰제 도입[박범계 의원 발의 국회 법제사법위 계류중]

주택법:불법전매 처별규정 강화,분양원가 공개항목 확대[국회 국토위 통과,법제사법위 2소위 계류]

도시 및 주거환경정비법:투기과열지구 내 재건축,재개발 등 조합원 지위양도 금지,5년 내 재당첨 금지[국회 본회의 통과]

건축법:투기과열지구,조정대상지역 내 오피스텔 분양권 전매 제한[국회 본회의 통과]

알아두면 좋은 생활속 부동산상식 부동산 생활백서

잔금완납전 분양권 전매시 주의할점

분양받은 아파트를 잔금납부전 분양권 전매로 팔려고 할 때 취득세를 아끼려고 잔금 일부를 남겨놓는 경우가 많습니다. 잔금을 완납하면 잔금 완납일 60일 이내에 취득세를 납부하고 소유권 이전등기를 해야 합니다.

잔금을 완납하고 나서 등기이전을 하지 않고서 매매하면 미등기 전매로 양도세 중과세 양도세율 70%를 물게 됩니다. 잔금을 완납하지 않고 문양권 전매로 매매할 때 주의할 사항으로는 다음과 같습니다. 분양가의 최소한 10%이상은 잔금으로 남겨야 합니다. 입주지정기간 내엑 잔금을 납부하지 않으면 미납입대금에 대해서 연체가 붙게됩니다.

 

이때 연체료 연13%에서 18%를 줄이기 위해 잔금을 최고금액만 남기는 경우가 있습니다. 10% 미만을 잔금으로 남겨놓을 겨우에는 미등기 전매로 간주될 가능성이 높습니다. 또 입주 지정일 기준 6개월 이내에 전매하는게 좋습니다. 미등기 전매로 판달될 경우 잔금 규모도 중요하지만 잔금납부의무가 있는 입주지정 기간도 중요합니다. 즉 너무 오래 연체를 하면 안된다는 것입니다. 아파트 분양가의 잔금 중 일부를 지급하지 않고 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 미지급 잔금 규모나 소유권이전등기 가능 여부 등에 따라서 해당 아파트를 취득한 것으로 보는 소유권이전등기 의무가 있어 매매시 미등기 전매로 양도세 중과세를 받는 대법원의 판례가 있습니다. 통상적으로 입주 1개월에서 2개월 전 입주자 사전점검을 하고 사용승인을 받고 입주지정기간 45일에서 60일이 확정됩니다. 입주지정기간이 시작되면 잔금납부의무가 발생합니다. 입주지정기간에서 6개월을 넘기지 않는것이 좋습니다.

입주아파트 전세계약서 주의할 사항

2017년처럼 입주물량이 늘어날 때에는 입주아파트로 전셋집을 얻는 세입자들이 많았습니다. 새 아파트인데다가 전세값이 상대적으로 싸기 때문입니다. 하지만 전세계약을 할 때 소유권이전등기가 되지 않은 미등기 아파트가 대부분이라서 주의해야 합니다. 집주인들은 전세금으로 중도금 대출이자와 잔금을 충당하는 경우가 많기 때문입니다. 입주아파트의 전세계약은 입주예정일 3개월 전부터 이루어집니다. 전세계약을하고 입주 1개월 전 입주자사전점검을 하면 사용승인을 받고 입주지정기간 45일에서 60일이 확정됩니다. 이어 세입자는 이사를 합니다. 소유권이전등기는 입주시작일로부터 1개월이내에 가능합니다. 세입자가 입주아파트로 전세계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같습니다. 사용승진 준공을 받지 못하면 건설사가 소유권보존등기를 할 수 없어 집주인이 소유권이전등기도 할 수 없습니다. 따라서 사용승인전이라면 사용승인을 받는데 문제가 없는지를 우선 체크해야 합니다. 시행사와 시공사간 소송등으로 사용승인을 받지 못하고 있는 입주아파트라면 전세계약을 하지 않는것이 좋습니다.

ⓐ분양계약서 원본으로 집주빈이 맞는지를 확인합니다.

ⓑ분양계약서에 가처분 가압류가 없는지 확인합니다.

ⓒ전세금 잔금은 평일로 맞춥니다. 그래야 집주인이 전세금 잔금을 받는 즉시 분양대금을 완납하는 것을 확인할 수 있습니다.

ⓓ특양 사항에 집주인이 잔금을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 겨우 계약을 해지한다는 조건을 명시해야합니다. 분양대금 완납할 때 동행하는 조건을 명시할 수 도 있습니다.

ⓔ집주인이 소유권이전등기후 대출을 받아야 한다면 세입자가 주소를 잠깐 이전해줘야 하는경우[1순위:은행,2순위:세입자)가 많습니다. 이때 전세값+대출금이 시세 하한가의 70%를 넘지 않아야 합니다.

ⓕ미등기 입주아파트는 사용승인일로부터 1년이 넘으면 은행에서 전세자금대출을 받을 수 없습니다.

ⓖ전입신과와 확정일자를 받으면 미등기 입주아파트도 주택임대차보호법에 따라서 우선변제를 받을 수 있습니다. 또 전입신고는 임시사용승인만 나도 가능합니다.

집주인이 입주 아파트를 전세를 놓을 때 주의할 점

ⓐ세입자에게 입주아파트 하자처리를 부탁하고 수리를 꼭 받도록 합니다.

ⓑ리모콘 등 입주아파트에 지급되는 품목을 세입자가 분실하지 않도록 계약서에 명시하는게 좋습니다.

ⓒ이사 할 때 또는 전세시간중 마루 바닥에 흠집이 생기지 않도록 계약서에 명시합니다.

단지배치도에서 로열동호수 찾는 법

청약하기전 확인해야 할 아프트 분양정보로는 방향,타워형 또는 판상형,조망 소음등이 있습니다. 분양 당시 분양가 차이가 크지 않더라도 입주 이후에는 로열동호수 여부에 따라 집값 차이가 갈수록 벌어지기 때문입니다. 따라서 분양 카탈로그에 담겨있는 단지 배치도를 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. ⓐ배치도를 보고 청약하려는 주택형이 배치돼어 잇는 가구의 방향을 확인합니다. 우선 배치도에 표시된 방위를 확인합니다. 과거에는 남향 도는 동향 아파트가 많았습니다. 최근 분양아파트는 100%의 남향은 거의 없습니다. 그 이유는 10% 정남향으로 배치하려면 가구수가 줄어들기 때문입니다. 요즘엔 대부분 남동향 또는 남서향으로 배치합니다.

하지만 남동향 남서향 각도가 45도가 아닌 경우도 있어서 각도기로 확인해 보는게 좋습니다. 남향 다음으로 남동향,남서향중 살기 좋은곳은 어디일까요? 생활방식에 따라 다르지만 남동향 선호도가 조금 더 높습니다. 아침 일찍 해가 들어오고 일찍 해가 져서 여름엔 시원하고 겨울에는 따뜻하기 때문입니다. 어리신들이 좋아라합니다. 단점은 오후에 햇빛이 줄어들면서 어두워진다는 것입니다. 반면 아침에 늦게 일어나는 거주자라면 남서향이 좋습니다. 해가 오후에 들어와 해가 질때까지 유지가 되기 때문입니다. 또 오후에 거실에서 활동이 많은 아이들이 잇는 가족에게도 좋습니다. 단점은 여름에 덥습니다.

ⓑ평면구조가 타워형인지,판상형인지를 확인해야 합니다. 요즘 짓는 아파트는 100% 판상형이 드뭅니다. 기억자형 동에서 모서리 라인에 주로 타워형을 배치합니다. 아직도 판상형이 타워형보다 시세가 높습니다. 최근 재건축 등 정비사업지에서는 조합원 동호수 추첨을하기 전에 타워형을 판상형으로 바꾸는 설계변경을 많이 하고 있습니다. 판상형은 앞뒤가 뚫려 있어서 통풍이나 환기가 좋습니다. 남향 위주 배치로 난방비도 절감이 됩니다. 선호도 높은 3베이 전면 발코니와 이웃해서 방과 거실 방 배치 또는 4베이 방과 방과 거실 방을 배치기 쉽습니다.

ⓒ가장 중요한 조망입니다. 갈수록 강과 호수 공원등 조망 선호도가 높아지고 있습니다. 발코니에서 조망이 좋으면 대부분 로열동입니다. 또 단지내에 중앙공원이나 분수대 등을 조망하기 좋으면 로열동입니다. 남동향과 남서향을 함께 배치한 동에서 모서리에서 멀어질수록 조망이 좋고 프라이버시 침해 걱정이 없어서 로열동호수 라인입니다. 단지규모가 2천가구 이상인 경우에는 지하철역이 가까울수록 초등학교가 가까울수록 소음이 적을수록 로열동에 해당됩니다.

분양아파트 대출의 모든 것

분양아파트에 대한 중도금 등 집단대출 규제가 심해지고 잇습니다. 따라서 청약자들은 대출받는데 문제가 없는지 사전에 확인할 필요가 있습니다. 지난 2016년 7월부터 중도급 대출을 규제하는 분양보증 제한이 실시되었습니다. 2016년 10월 이후 입주자모집공고분부터 1인당 2건, 최대 6억원 지방은 3억원으로 분양보증이 제한되었습니다. 분양가 9억원 초과 주택은 주택도시보증공사 HUG 등에서 분양보증을 받을 수 없습니다. 중도금 대출을 받을 수 없다는 말입니다. 주거용 오피스텔도 보증제한 대상입니다. 반면에 재개발 재건축 등 정비사업의 경우에는 이사비 및 중도금 대출은 집단대출 규제대상이 아닙니다. 분양받은 사람과 수분양자가 신청할 수 있는 중도금 대출은 통상 분양가의 60%까지 가능합니다. 중도금 이자는 대부분 후불제입니다. 대출금리는 집단대출이므로 수분양자 모두 같고 시장 상황에 따러서 기준금이와 가산금리를 더해서 변동금리가 적용이 됩니다.

양도세를 적게 내는법

주택 등 부동산을 팔때 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 합니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이라면 양도차익이 발생하더라도 양도세를 내지 않습니다.

ⓐ1세대 1주택 비과세가 최대 절세 방법입니다. 우선 1주택은 물론 1세대 요건을 갖추어야 합니다. 1세대란 거주자 및 배우자 및 가족이 양도 당시 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 취득일로부터 양도일까지 2년 보유요건을 갖추어야합니다. 취득일은 잔금지급일과 등기일 그리고 실제 사용일 중 가장 빠른 날입니다. 등기가 돼어 있어야합니다. 실거래 양도가액이 9억원이하이어야만 합니다. 부수토지가 주택 면적의 5배 이내여야 합니다. 농촌지역의 경우는 10배 이내입니다.

ⓑ보유기간은 최소한 1년을 넘겨야합니다. 부동산을 팔때는 보유기간에 따라서 양도세율이 달라집니다. 보유기간이 1년 미만이면 40%의 단실세율이 적용됩니다. 1년 이상이면 양도차익에 따라서 6에서 38%의 누진세율을 적용합니다.

ⓒ1년에 하나씩만 팔아라입니다. 같은 연도 매년 1월 1일에서 12월 31일에 양도차익이 발생한 부동산을 2건 이상 처분할 경우에 양도차익을 합산해 높은 양도세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 부동산은 1년에 하나씩 처분하는게 좋습니다. 물론 손해보고 판다면 상관없지만 말이죠.

ⓓ양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아라입니다. 다주택자라면 양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아야 합니다. 1세대 1주택 비과세를 활용해야 합니다. 양도차익이 적은 주택부터 먼저 팔아야 합니다.

ⓔ일시적 1세대 2주택을 활용하라 입니다. 일시적 1세대 2주택은 1가구 주택으로 인정받아서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 합니다.

ⓕ3년,5년,10년 지나서 팔아라입니다. 다주자가 3년이상 보유를 하면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유한 주택의 10%,4년이상 보유한 경우 12%,5년이상부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 장기보유특별공제를 해 주고 있습니다. 10년 이상이면 최대 30%까지 장기공제를 받을 수 있습니다. 또 1세대 1주택이지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우는 3년 이상이면 24%부터 매년 8%씩 최대 80%까지 특별공제를 해 줍니다.

ⓖ양도세 예정신고를 해야합니다. 부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내 양도세 예정신고를 해야합니다. 기한 내에 신고납부를 하지 않으면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과됩니다. 또 팔아서 손해본 사람도 신고의무가 있습니다. 단 1세대 1주택 비과세 등 비과세 대상은 양도세 신고의무가 없습니다. 반면 100% 감면 대상자는 신고해야 합니다.

ⓗ필요 경비 증빙서류를 챙겨야합니다. 사고 보유하고 팔 때 부담햇던 취득비용, 자본적 지출, 양도비용을 필요경비라고 합니다. 법수사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 교육세, 부동산 중개수수료, 섀시설치비, 발코니확장비 등 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨둬야 합니다. 필요경비로 인정받으면 그만큼의 양도차익이 줄어들어 양도세를 적게 냅니다.

ⓘ양도차익이 많으면 배우자에게 증여하십시오. 양도차익이 많은 부동산을 배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있습니다. 배우자간 증여세는 실거래가를 기준으로 5년간 6억원까지 공제가 됩니다. 증여 후 부동산을 양도하면 취득가액이 높아져서 양도차익이 줄어 양도세를 적게냅니다. 다만 배우자에게 증여 했을 경우 5년이상 보유하고 양도해야 증여시점부터 양도로 인정해줍니다. 개인별 양도세를 계산해서 낮은 누신세율을 적용받게 됩니다. 양도세 기본공제액을 250만원씩 각각 적용받게 됩니다. 액이 높아져 양도차익이 줄어 양도세를 적게내게 됩니다.


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